EL FIDEICOMISO: Instrumento legal idóneo para los extranjeros inversionistas en bienes raíces en México.

La legislación Mexicana permite a los extranjeros adquirir los derechos de uso, goce, disfrute y explotación de bienes raices ubicados en las costas y fronteras de México, conocida como la "Zona Restringida", a través de Contratos de Fideicomiso, que es el medio legal idóneo para los extranjeros interesados en invertir en bienes raices para fines tanto residenciales como comerciales o industriales, de adquirir los derechos y obligaciones sobre estas propiedades.

¿Qué es el FIDUCIARIO?

En México, es una institución Bancaria como por ejemplo HSBC, Banamex, Banorte, etc. Autorizada para operar como FIDUCIARIO, celebrar y administrar contratos de fideicomiso, en este caso será quien reciba y conserve la titularidad del inmueble durante la vigencia del fideicomiso, y cuenta con las facultades necesarias para la consecución y cumplimientos de los fines establecidos en el contrato de fideicomiso.

¿Qué características tiene un FIDEICOMISO?

En la escritura del fideicomiso el vendedor (propietario del inmueble) en su carácter de fideicomitente aporta de manera irrevocable y sin reservarse ningún derecho al fiduciario la propiedad del inmueble libre de gravámenes y al corriente en todos los pagos inherentes al mismo, designando al inversionista extranjero (comprador) como Fideicomisario, titular único de los derechos de uso y aprovechamiento del inmueble durante todo el plazo de vigencia del fideicomiso.

El efecto legal de el fideicomiso es que toda vez que como extranjeros no puede adquirir el dominio directo sobre inmuebles ubicados dentro de la "Zona Restringida" (50 Km. a lo largo de las costas y 100 Km. en las fronteras) Los bancos al amparo del permiso que para tal efecto le otorgue la Secretaria de Relaciones Exteriores, reciba y conserve la titularidad del inmueble otorgándole al Fideicomisario (inversionista extranjero) los derechos de uso y aprovechamiento del mismo, sin concederles derechos reales conforme a lo establecido en el Articulo 27 de la Constitución, teniendo el fideicomisario todos los derechos y obligaciones sobre dicho inmueble, es tener el 100% de los derechos en el contrato cuyo patrimonio es un inmueble.

¿Qué requisitos son necesarios para constituir el FIDEICOMISO?

El vendedor, el comprador (inversionista extranjero) y el Agente Inmobiliario, deberán proveer a la Institución Bancaria la siguiente documentación:

a) DEL INMUEBLE: Copia de Escritura o titulo de propiedad debidamente inscrito en el Registro Publico de la Propiedad, certificado de libertad de gravamen, avaluó reciente.

b) DEL VENDEDOR: (PROPIETARIO ORIGINAL DEL INMUEBLE) Copias de su identificación, comprobante de domicilio y cedula Fiscal (RFC), si es persona moral: copia del acta constitutiva, Poderes de los Representantes Legales, Identificación de los Representantes Legales, comprobante de domicilio de la empresa y cedula de identificación fiscal de la empresa.

c) DEL COMPRADOR: Copia de identificación oficial (Pasaporte, FM2, FM3), comprobante de domicilio (puede ser también licencia de conducir) carta de designación de sus sustitutos para el caso de fallecimiento.

d) El precio acordado de la compraventa el inmueble.

e) Formularios internos de la Institución Fiduciaria.

Una vez recibida toda la documentación antes mencionada, la Institución tramitara ante la Secretaria de Relaciones Exteriores el permiso para la constitución del fideicomiso en beneficio del inversionista extranjero, al recibir el permiso se procederá a la formalización del contrato ante el Notario Publico designado por las partes (Los Notarios Públicos en México son Abogados autorizados por el Gobierno e investidos de fe publica para formalizar en su protocolo las transacciones derivadas de la transferencia de propiedades como es el caso del Fideicomiso), una vez firmada la escritura publica que contiene el fideicomiso el Notario le envía para su inscripción ante el Registro Publico de la Propiedad y el Fiduciario ante el Registro Nacional de Inversión Extranjera.

¿Qué derechos y obligaciones adquieres los FIDEICOMISARIOS?

Como Fideicomisario, el inversionista extranjero tendrá la posesión, el uso, goce, disfrute y aprovechamiento del inmueble, es decir, podrá vivir en el, hacerle mejoras y modificaciones, rentarlo, otorgarlo como garantía, venderlo, donarlo o transferir sus derechos de fideicomisario a otro extranjero, dando siempre aviso al Fiduciario.

Toda cesión de derechos de fideicomisario, venta u otorgamiento de garantía deberá otorgarse ante Notario Público en México, debiendo cubrirse todos los gastos, derechos e impuestos que implique la transacción realizada.

Así mismo el Fideicomisario tendrá a su cargo el pago de impuestos, derechos, servicios, inherentes al inmueble y al fideicomiso.

¿Qué tarifas cobra el FIDUCIARIO por sus servicios?

Cobran una tarifa por aceptación del cargo fiduciario como un mínimo de $ 350 dólares mas 10% del Impuesto al Valor Agregado (*IVA) pago único a la firma de la escritura publica, y un pago anual calculado en base al valor del inmueble con un mínimo de $ 400 dólares mas 10% del * IVA pagadero por anualidades anticipadas

*El IVA se calcula al 10% en Zonas Fronteriza únicamente, en el resto del país es del 15%

¿Qué sucede si el FIDEICOMISARIO fallece durante la vigencia del Fideicomiso?

El fiduciario reconocerá como nuevos FIDEICOMISARIOS a la o las personas que el fideicomisario fallecido hubiera designado como sus sustitutos durante la vigencia del fideicomiso, en el entendido de que los últimos nombrados serán los reconocidos por el fiduciario, quienes tendrán durante el resto de la vigencia del fideicomiso todos los derechos y obligaciones que en su momento correspondieron al fideicomisario fallecido.

Mediante esta designación de fideicomisarios sustitutos, sus herederos no requerirán seguir un juicio antes las Autoridades Mexicanas para ser reconocidos como tales, pero será su obligación identificarse plenamente como los fideicomisarios sustitutos designado y acreditar ante el fiduciario el fallecimiento del Fideicomisario, mediante la exhibición del Acta de Defunción correspondiente (debidamente traducida al español si consta en algún otro idioma, certificada y apostillada), La institución siguiendo las instrucciones escritas para tal efecto girara instrucciones a su vez al Notario Publico designado para que protocolice dichos documentos y se proceda a registrar a los nuevos titulares de los derechos de fideicomisario ante las autoridades correspondientes.

¿Qué sucede al vencimiento del permiso otorgado por la Secretaria de Relaciones Exteriores?

El 27 de diciembre de 1993 se promulgo la Nueva Ley que regula la Inversión Extranjera en México que en su Artículo 13 establece la posibilidad de prorrogar o renovar los permisos otorgados por la Secretaria de Relaciones Exteriores para la constitución de fideicomisos en "Zona Restringida" al vencimiento de su plazo.

Así mismo se establece la posibilidad de constituir un nuevo fideicomiso por un plazo de 50 anos cuando los fideicomisarios sean distintos a los del fideicomiso original.

Si tiene alguna otra duda o pregunta al respecto lo canalizamos con todo gusto a la Institución Fiduciaria de su preferencia.

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TRUST CONTRACT

TRUST CONTRACT IS A LEGAL INSTRUMENT TO REAL ESTATE FOREING INVESTORS IN MEXICO.

Mexican laws allow foreingers to acquire the rights to use, enjoy and avail of real estate located in the costa and border areas of Mexico through a trust, called: FIDEICOMISO, which is the legal instrument purposed, foreigners to acquire real estate in Mexico for tourist or industrial purposes, having the same rights and obligations that a full ownership property gives.

What is a trustee?

In Mexico, it is a bank institution like HSBC, Banamex, Banorte, etc. authorized to open fiduciary accounts and formalize trust operations. The trustees hold legal title to the real estate property during the term of the trust contract, and is also empowered with rights and powers necessary to achieve the objectives of the contractual agreement creating the trust.

What characteristics would a trust contract have?

In the trust deed, the present owner of the land would appear as the fideicomitente (settler or trustier) and would thereby deliver title of the real estate to the trustee who would hold the property during the term of the trust contract, that is, 50 years with the option to renew the contract up to more years.

You, as the buyer, will be appointed as the fideicomisario, the person having the absolute use and avail of the property.

The legal effect of the trust contract is that the trustee Mexican Banks keeps temporary ownership of the real estate, in so doing complies with the laws (Article 27 of the Mexican constitution) that prohibit foreingers to acquiring full ownership of real estate located 50 kilometers wide along the coastlines and 100 kilometers wide along the border areas of Mexico. This belt of land is so called the "restricted zone".

While as a foreigner you cannot record title to land in the "restricted zone", you can own the beneficial interest to the trust contract. It is in, in a way, like owning 100 per cent of shares of the corporation which in turn owns a farm: it is for practical purposes like ownership.

What requirements are necessary?

You must provide to the Mexican Bank of your choice the following information ( a notary public usually takes care of this):

a) FROM THE PROPERTY: A copy of the real estate title or deed indication the exact surface area, merits, and boundaries: No liens Certificate and appraisal.

b) FROM THE SELLER: A copy of the sellers ID, tax ID number and home address bill (water, electric, phone, etc)

If it is an incorporation: The Incorporation Clauses, power of attorney, tax ID number and a copy of an electric or phone bill with the company's address, empowered persons ID.

c) FROM THE BUYER: Complete name(s) as they appear on their identification, citizenship, address, e-mail and phone number/ copy of their id's and a home address bill (water, electric, phone, drivers license, etc), a letter appointing their beneficiaries in case of death, who will be recognized by The Mexican Bank or Institution as the new Fideicomisarios, and pay the trust permit fee as well as the recording fee at foreign investment.

d) The agreed purchase price.

e) Internal Bank formats.

Upon receiving the above mentioned information and documents, Banks shall proceed to apply at the Foreign Affairs Ministry, for the trust permit; once obtained it shall proceed to execute and legalize the trust contract before a notary public. Notaries in Mexico have far greater legal competence that those in the United States. The notary public is that attorney at law who is authorized by the government to give final formality to the title transfer process in his protocol book. The resulting document taken from this protocol book is registered at the public registry of properties: it will give evidence of title in the name of the buyer.

What rights and obligations does the beneficiary assume upon the celebration of the trust contract?

As the fideicomisario (trust beneficiary), you will have the use and possession of the property, that is, you may live on the land, undertake any alterations and improvements. You also have the capacity to instruct the trustee on mortgaging the real estate, renting it, selling, transferring your beneficial interest to another person corporation, or performing any of the acts that by the law derive from the ownership.

If you sell the property to another foreigner, you may assign your beneficial interest to the new purchaser. This assignment of rights must be formalized before a Mexican notary public, prior the payment of the federal and local taxes and fees that arise from the transfer of beneficial rights.

You will have the obligation to pay the duties on land, i.e.: annual property tax named impuesto predial, condominium maintenance fees, water, electricity, annual trust fee, etc. as well as the trust annual fees and all other fees related with the trust objectives.

What fees will the trustee charge for this type of trust contract?

As acceptance fee, which is an only payment at the signature of the trust deed, and an annual fee depending of the value of your property, with a minimum of $ 500 us dollars.

What happen if the beneficiary should die during the legal period of the trust contract?

The beneficiary has the right to appoint a substitutes beneficiaries who will receive all the rights and obligations that arise from the trust contract, if the beneficiary dies during the life of the trust.

With the designation of substitute beneficiaries, your heirs will not need to follow any probate proceeding before the Mexican courts, that could take time and attorney fees. They would only have to give notice to the Bank or Trust Institution of the deceased and show the death certificate and their identifications. Then the Bank will give instructions to the notary public, to process these documents and with the resulting deed register them as the new owner (beneficiaries) of the trust property.

What will happen at the expiration of the trust contract?

On December 27th, 1993 a presidential decree was issued establishing the new foreign investment law. According to article 13 of this law, the Foreign Affairs Ministry shall allow the renewal of the trusts over the "restricted zones" upon the expiration of their term.

Furthermore, the Foreign Affairs Ministry may authorize for a period of up to 50 years when the beneficiaries of the original and the new trust are different.

If you have any questions we are available to introduce you to the Bank of your preference.